Dni Dewelopera to kluczowa konferencja poświęcona rozwojowi rynku nieruchomości w kraju. Nie mogło więc nas tam zabraknąć! Tematem przewodnim tegorocznej konferencji było nowoczesne miasto. Debatowali przedstawiciele samorządów, branży deweloperskiej, finansowej, osoby powiązane zarówno z budownictwem jak i architekturą.
Konferencję otworzył wykład Prof. W. Orłowskiego. Przedstawił on najnowsze raporty przygotowane przez firmę PwC dotyczące polskich metropolii, do lektury których odsyłamy („Miasto perspektyw”; „Raport o polskich metropoliach — Wrocław”). Szczególnie interesujące dla analizy rynku nieruchomości, było przestawienie koncepcji 7 kapitałów rozwojowych do pomiaru polskich metropolii, tj. ludzie, jakość życia, wizerunek, instytucje, infrastruktura, finanse, inwestycje. Czy to przypadek, że Wrocław (obok Warszawy) — w prawie wszystkich kategoriach wiedzie prym? Autorzy raportu nisko ocenili nasze miasto jedynie pod kątem „Jakości życia”. Prof. Orłowski chyba chciał zrobić ukłon w stronę gospodarza konferencji, sprawnie wybrnąwszy z tej niskiej noty, mówiąc, iż „w mieście, w którym aspiracje rosną szybciej niż sukces, nie można oczekiwać zadowolenia wśród społeczeństwa, któremu ciągle jest mało i które ciągle chce więcej”. I to właśnie ma napędzać Wrocław do działania.
Na „dzień” przed wyborami parlamentarnymi, można było wyczuć ścisłe powiązanie między dyskusją o infrastrukturze mieszkaniowej w metropoliach a polityką. Szczególny nacisk położony został na konieczność współpracy między władzami (miasta, kraju) a firmami deweloperskimi. Prezentacja wiceprezydenta Wrocławia, Adama Grehla — nie spotkała się z uznaniem. Zarzucono jej dużą rozpiętość tematyczną, a brak konkretnych pomysłów dla rynku deweloperskiego. I rzeczywiście — hasła „różnorodna gospodarka”, „akademicki Wrocław”, „ulepszona infrastruktura”, brzmiały jak slogany przedwyborcze, których w szczególności branża nieruchomościowa zapewne ma już dość. „Zaatakowany” przez Panią prezes PZFD Dorotę Jarodzką-Śródzką oraz prowadzącego spotkanie Pana Jacka Żakowskiego, zaczął podkreślać rolę infrastruktury w rozwoju metropolii.
Według prelegentów, miasto, które posiada strategię rozwoju, konsekwentnie realizowaną (do czego jak należy rozumieć konieczna jest stabilna władza), może osiągać najlepsze efekty. Jako negatywny przykład przywołano Łódź. Deweloperzy znając kierunki rozwoju miasta, mogą niejako dołożyć się do nowych inwestycji, wspomóc je. Taka synergia byłaby korzystna zarówno dla mieszkańców jak i przedsiębiorców. Ponieważ rynek nieruchomości jest jednak rynkiem długoterminowym, można przypuszczać, iż mowa była o strategii przynajmniej kilkunastoletniej. Zaproponowano, aby średnio co 5 lat, skupiać się na jednym obszarze miasta i rozwijać go w możliwie maksymalny sposób. Przyczyny problemu „rozlewania się” nowych inwestycji poza obszary miast, poszukiwano w braku zdecydowanej polityki przestrzennej. Wg prof. Orłowskiego okres łatwego rozwoju miasta już się skończył i pora na trudne decyzje. Brak informacji przykładowo o kierunku powstania nowej linii tramwajowej powoduje, iż deweloperzy zaczynają budować tam, gdzie jest im wygodniej. Planowanie strategiczne jest więc niezbędne, a Wrocław już dziś powinien wiedzieć jak ma wyglądać za 30 lat. Czy to możliwe? Kwestia dyskusyjna.
Wrocław, tak bardzo kojarzony kierowcom z zakorkowanymi ulicami, został przestawiony tu z dość pozytywnej strony. Dyskutowano o konieczności wyprowadzenia ruchu ulicznego z centrum miasta. Niezwykle marketingowe było stwierdzenie naszego wiceprezydenta, iż „ring wokół miasta jest naszym must have!”. Z przedstawionych statystyk wynikało, iż około 40% mieszkańców województwa dolnośląskiego utrzymuje wrocławską gospodarkę, natomiast nie są to mieszkańcy Wrocławia. Stąd tak konieczny jest rozwój dróg, umożliwiających sprawny wjazd i wyjazd z miasta, a to wiąże się w szczególności z rozwojem kolei aglomeracyjnej. Dla nas — rzeczoznawców majątkowych, analityków rynku nieruchomości — będzie to oznaczało, iż niekoniecznie opisując rynek wrocławski, powinniśmy prezentować dane demograficzne miasta, a raczej szerszego regionu. Dodatkowo poruszono też istotną kwestię wielkości miasta i wpływu tej powierzchni na rozwój transportu. Budowa infrastruktury na powierzchni 100 m2, a 500 m2 stanowi bowiem znaczną finansową różnicę. Stąd powinno dążyć się do koncentracji miast na mniejszym obszarze, wzorem np. Barcelony.
Szkoda, że tak mało tematów tegorocznej konferencji poświęconych zostało rynkowi powierzchni komercyjnych. Pan Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS, przedstawił stosunek powierzchni mieszkaniowych do użytkowych. W Warszawie wynosi on 80%:20%, we Wrocławiu 60%:40%. Zwrócił on uwagę na nasycenie rynku biurowego i przewidział przyszłe problemy z wynajmem powierzchni tego typu. Jednocześnie poruszył dość ważną kwestię, która zdaje się jest od wielu lat przemilczana, a dotyczy rozbiórek istniejących budynków. Według prelegenta, średnia amortyzacja budynków wielorodzinnych to 100 lat. Obecnie szacuje się, iż liczba nowobudowanych mieszkań będzie spadała. Przy takim założeniu, należałoby wyburzać budynki stare, żeby utrzymać popyt na mieszkania na stabilnym poziomie. Jednocześnie zmieniają się też gusta i preferencje ludzi. Szukają czegoś nowocześniejszego, lepiej dopasowanego do ich potrzeb i oczywiście w doskonałej lokalizacji. Stąd konieczność wyburzania starych budynków i zastępowania ich nowymi.
Chyba jednym z kluczowych (zarówno dla deweloperów jak i rzeczoznawców majątkowych) tematem była prezentacja Pana Jacka Barskiego, dyrektora Departamentu Architektury i Rozwoju Urzędu Miejskiego. Przedstawił on postępy nad utworzeniem nowego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Wrocławia. Ma ono w szczególności brać pod uwagę mapy zagrożenia powodziowego, politykę miejską, do której należy postulat zwartego miasta, uwzględniającego zieleń, rolę rzek, integrację społeczną, handel oraz funkcjonowanie wieżowców na tle panoramy miasta. Niestety zabrakło najważniejszego… informacji o szacowanym terminie powstania nowego studium. Zastanawia natomiast propozycja odrzucenia koncentracji miejsc pracy, na wzór wielkich miast takich jak chociażby Nowy Jork, podparta szumnym hasłem „zrównoważonego rozwoju”. Wydaje się, że we Wrocławiu brakuje centrum biznesowego. Biznes rozprzestrzenił się po całej siatce topograficznej miasta, a nawet „wylał się” poza nie. Oczywiście z punktu widzenia transportu, jest to możliwie najlepsze rozwiązanie. Z drugiej jednak strony, jeśli dopuścilibyśmy wyłącznie komunikację miejską do centrum, miałoby to sens, a taki strefowy podział miasta (funkcja mieszkaniowa, biznesowa, rozrywkowa) pozwoliłby na wyróżnienie Wrocławia wśród pozostałych polskich metropolii. W dłuższej perspektywie oznaczałoby to także powstanie osiedli, lepiej dopasowanych do potrzeb mieszkańców, ze spójną infrastrukturą, jakże odmiennego od niestety coraz bardziej popularnych osiedli zamkniętych.
W czasie debaty poruszono także kwestię rosnących wkładów własnych. W szczególności starano się uspokoić deweloperów, iż nowe obostrzenia w tym zakresie (wymagane 15% w 2016 r. oraz 20% w 2017 r.) nie wpłyną na sprzedaż. Dyrektor Departamentu Regulacji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych, Pan Andrzej Reich podkreślił, iż wg statystyk bardzo dużo mieszkań kupowanych jest za gotówkę, a te, które kupowane są z udziałem kredytu, mają najczęściej znacznie wyższy poziom LTV niż wymagany. Dodatkowo przekonywał o zaletach wynajmu mieszkania nad kupnem tłumacząc, iż w dłuższej perspektywie jest to często lepszym rozwiązaniem.
Oferta mieszkaniowa Wrocławia zmienia się. Jeszcze kilka lat temu, większość nowych inwestycji była kierowana w stronę obrębu miasta. Dzisiaj, deweloperzy odpowiadają na rosnące zapotrzebowanie klientów do mieszkań położonych bliżej centrum. Wynika to prawdopodobnie z kosztów i czasu dojazdu do pracy, a także z chęci aktywnego uczestniczenia w życiu metropolii. Tym samym wrocławianie mogą wybierać pomiędzy lokalizacją, ceną i jakością, a przecież o to właśnie chodzi. Czasami mam wrażenie, że oferta mieszkaniowa w naszym pięknym mieście jest niewielka, nieciekawa, brak tu odważnych pomysłów i nietuzinkowych rozwiązań. Brak inwencji twórczej by wykorzystać budynki już istniejące, postawić na rewitalizację. Wg jednego z prelegentów, obecnie możemy mówić o renesansie miast — miasta przyciągają, kuszą, stają się nieodłącznym elementem życia wielu ludzi. Nie można więc zgubić tego, co dziś jest ich atutem, a więc pełnej integracji społeczeństwa z infrastrukturą rozumianą jako nowe osiedla, biurowce, transport, ośrodki kultury. Przykre jest to, że na ostatniej części konferencji poświęconej tematyce Smart City, była tylko garstka widzów. Do tego organizatorzy tak wymierzyli czas, iż pozwolił on jedynie na zaprezentowanie kilku slajdów, o dyskusji nie było mowy. Wróciliśmy więc do domów chyba trochę… nienasyceni. Może warto by podjąć dyskusję nie o tym, co źle funkcjonuje, lecz o tym, co nas goni — o technologii i jej roli w nowoczesnym mieście? Pytanie tylko, czy deweloperzy są tym zainteresowani i czy Wrocław zdąży podjąć taką tematykę, zanim inne miasta nam uciekną a rola lidera pozostanie pięknym, ale jednak tylko wspomnieniem.