“…nie wiadomo co było gorsze z tego co dokonali Sowieci: zrównanie Wrocławia z ziemią czy odbudowa miasta. Z wyjątkiem kilku placów znajdujących się w centrum i odrestaurowanych wedle średniowiecznych planów, Wrocław jawi się jako betonowe monstrum zdominowane przez szare szeregi kamienic, których nie są w stanie rozweselić barwne płaszczyzny reklam”
Jestem mieszkanką Wrocławia od ponad 10 lat z czego 6 mieszkałam w ścisłym centrum, pośród starych, poniemieckich kamienic (tzw. Przedmieście Oławskie). Za każdym razem, gdy wychodziłam z domu, patrzyłam na architekturę okolicy i … podziwiałam. Oczywiście — paskudne klatki schodowe, stare, często dziurawe drzwi wejściowe, drewniane okna (kilka zbitych szyb) — to wszystko jawi się na pierwszy rzut oka. Ale przyjrzyjmy się elewacji z bliska. Czyż nie jest piękna? A balkony? Widzieliście kiedyś takie balustrady? Czy jestem jedyną osobą, która czuje ten potencjał? Na pewno nie. A oto i dowody.
Wrocław jest miastem o wyjątkowo dużej ilości kamienic. Zdaje się, iż własnie zauważyli to deweloperzy, którzy często za śmieszne pieniądze wykupują ruinę i w kilka miesięcy zamieniają ją w wizytówkę dzielnicy. Jak dużym zainteresowaniem cieszą się takie mieszkania? To zależy — głównie od lokalizacji i ceny, a więc od tych czynników, które kształtują także popyt na tradycyjne mieszkania. Wydaje się, iż ze sprzedażą mniejszych lokali oraz oczywiście położonych blisko centrum nie ma większego problemu. Sytuacja wygląda już znacznie inaczej gdy wielkość mieszkań przekracza 100 m2. A przecież możnaby z całą pewnością stwierdzić (potwierdzą to miłośnicy kamienic), iż stworzenie mieszkania z wyjątkowym “klimatem” wymaga przynajmniej takiego metrażu. W moim odczuciu problem leży tu już nie tylko w cenie ale głównie w rozkładzie. Tzw. amfilada, tak charakterystyczna dla lokali znajdujących się w kamienicy powoduje, iż nie jest to rozwiązanie dla rodziny z dziećmi. Z uwagi na nośność ścian, nie ma również możliwości poprawy tego stanu rzeczy. Stąd często za cenę 1 mln złotych otrzymujemy 2-pokojowy apartament, w budynku bez windy. Kogo stać na taki luksus? I gdzie właściwie ten luksus się zaczyna?
Żeby odpowiedzieć sobie na powyższe pytania, należałoby prześledzić wrocławski rynek odrestaurowanych kamienic. I tu wyszczególnić należy dwa typy inwestorów. Pierwszym z nich jest Miasto Wrocław, które rozpoczęło proces rewitalizacji od programu “100 kamienic”, drugim inwestorzy prywatni. Różnica między nimi jest … kolosalna — nie tylko w cenie ale i w jakości. Ale po kolei…
W 2007 roku w mieście Wrocław ruszył tzw. program 100 kamienic. Początkowo zakładał on remont 100 kamienic rocznie; jak się potem okazało, w czasie trwania całego programu (do 2011 roku) udało się wyremontować łącznie 109 budynków (dla porównania w latach 2002–2009 odrestaurowano łącznie 353 kamienice przy zasobie miasta wynoszącym 6767 budynków tego typu). Całe przedsięwzięcie było realizowane przez Zarząd Zasobu Komunalnego, który do dziś w trochę mniejszym stopniu realizuje je pod nazwą “Program Rewitalizacji Wrocławskich Kamienic”. Prace polegały m.in. na: remoncie elewacji wraz z wymianą stolarki okiennej, ociepleniu ścian, przywróceniu pierwotnej sztukaterii, remoncie dachu, odrestaurowaniu klatek schodowych, zmianie systemu ogrzewania, wymianie pionów wodnych i kanalizacyjnych, remoncie piwnic.
Opinie mieszkańców po przeprowadzonych remontach są co ciekawe, często bardzo krytyczne. Niektórzy narzekają na odpadające (nowe!) tynki, nieszczelne okna. Są budynki, w których pozostawiono wspólną toaletę na klatce schodowej. Najciekawszy jest jednak wątek dotyczący ogrzewania. Piece kaflowe zastąpione zostały nowoczesnym systemem centralnego ogrzewania. I wszystko byłoby w jak najlepszym porządku, gdyby nie fakt, iż lokatorami tego typu mieszkań są zazwyczaj starsze, ubogie osoby. I o ile było ich stać na odrobinę własnego opału, o tyle nie są przygotowani na comiesięczne rachunki z firmy prywatnej, znacznie przekraczające ich dotychczasowe wydatki przeznaczone na ogrzewanie. Ale to tylko kropla w morzu problemów. Odnowione kamienice są bardzo często szybko niszczone. Miasto wzięło bowiem pod uwagę zmianę wyłącznie wyglądu budynków a nie mentalności ich mieszkańców. I tak spotkać można się najczęściej z uszkodzonymi domofonami, przypalonymi ramami okiennymi czy też graffiti na elewacji. Czytając liczne opinie w Internecie, wydawać by się mogło, że na remontach przeprowadzonych przez Zarząd Zasobu Komunalnego skorzystały głownie osoby, nie zamieszkujące wyremontowanych budynków — ponieważ piękne kamienice zawsze cieszą oko. Pozostali w większości narzekają. Ale to już temat charakteru statystycznego Polaka…
Drugi typ inwestora, to osoba prywatna, deweloper. Tu remont przeprowadzany jest w jednym, konkretnym celu — żeby zarobić. Dużą wagę przykłada się więc do możliwości wydzielenia rynkowo atrakcyjnych lokali, do wyglądu klatki schodowej itp. Piękny ma być też lokal sam w sobie — pozostawiony w stanie deweloperskim czy też wykończony “pod klucz”. I tak jak przy lokalach komunalnych, program 100 kamienic zakładał unikanie wykwaterowania lokatorów podczas prac remontowych, w przypadku prywatnych inwestycji takiego problemu już nie ma. Nie ma też narzekania. Często z ruiny powstają przepiękne, odrestaurowane budynki o bardzo dobrej lokalizacji — nie ukrywajmy bowiem, iż w centrum miasta coraz trudniej o działkę dająca możliwość wykonania nowej inwestycji. Inaczej jest w przypadku kamienic zajmujących strategiczne obszary na mapie miasta.
Pomimo, iż odrestaurowane przez miasto kamienice z zewnątrz często wyglądają podobnie do tych przygotowanych przez inwestorów prywatnych, ceny mieszkań w nich się znajdujących znacznie się już różnią. I tak mamy wersję dla ubogich i dla bogaczy. Luksus jaki oferują prywatni inwestorzy jest bowiem nieporównywalny z nawet najpiękniej odrestaurowaną przez miasto kamienicą. Do tej pory, lokator kamienicy kojarzył się ze starszą, raczej biedną osobą lub może młodym artystą (?). Ale sytuacja i rynek zasadniczo się zmieniają. Wraz ze wzrostem inwestycji deweloperskich, kamienice stają się obiektem pożądania, kojarzą się z luksusem i bogactwem, trochę z awangardą. Jeśli chcesz się wyróżnić, zamiast zakupić kolejny apartament w nowoczesnym wieżowcu, wybierzesz właśnie kamienicę — ze specyficznym klimatem podkreślonym przez wysokie pomieszczenia i specyficzne okna. Kilka lat temu miałam okazję mieszkać w takim właśnie budynku. Było to co prawda w Szkocji, ale szybko zrozumiałam o co chodzi z tym “klimatem”. Nie da się tego osiągnąć w standardowym bloku. I może dlatego, pomimo wysokich kosztów, nieciekawych planów i walki z konserwatorem zabytków, deweloperzy coraz chętniej analizują rynek wrocławskich kamienic i podejmują niemałe ryzyko inwestycyjne.