Standardy zawodowe, a w szczególności standardy o charakterze metodologicznym, mają być dla rzeczoznawców majątkowych użytecznym narzędziem. Powinny porządkować określone zagadnienia, zawierać definicje pewnych pojęć oraz przedstawiać powszechnie uznane i stosowane rozwiązania, mające solidne podstawy teoretyczne.
Biorąc pod uwagę przedstawiony do konsultacji środowiskowej projekt standardu podejścia dochodowego niezbędne jest sprawdzenie, na ile standard ten spełnia sformułowane wyżej wymogi oraz na ile będzie pomocnym narzędziem w praktyce wyceny.
W związku z tym przygotowane zostało bardzo proste zadanie (plik w załączeniu). Nieruchomość jest wynajęta po rynkowych stawkach czynszu; dotyczy to zarówno powierzchni oddanej w najem na czas oznaczony (okres 5-letni), jak i powierzchni, które są przedmiotem umów najmu zawartych na czas nieoznaczony. Zasady wynajmu, takie jak katalog kosztów obciążających najemców, indeksacja czynszu itp., są zgodne z typowymi rozwiązaniami rynkowymi. Również poziom pustostanów jest zgodny ze stanem rynku. Analiza danych rynkowych dostarczyła wyczerpujących informacji na temat stóp procentowych, w szczególności w zakresie poziomu stóp kapitalizacji dla nieruchomości z najmem na czas nieoznaczony i na czas oznaczony. Innymi słowy dysponujemy kompletem danych, a sam przykład ma charakter wręcz modelowy (w zasadzie prostszego w praktyce nie spotkamy).
Zadanie zostało sformułowane w taki sposób, iż możliwe jest oszacowanie wartości zarówno stosując technikę dyskontowania strumieni dochodów, jak również poprzez szacowanie wartości bieżącej dochodów, które mają miejsce w dwóch modelowanych okresach – pięcioletnim okresie obowiązywania umowy najmu zawartej na czas oznaczony (niższe ryzyko zmienności dochodów) oraz pozostałym, nieskończonym okresie dochodów rynkowych (wyższe ryzyko zmienności dochodów). Oznacza to możliwość zastosowania każdej z technik zaprezentowanych w projekcie standardu (technik dyskontowych oraz technik hybrydowych).
Niniejszym proponuję rozwiązanie załączonego zadania, tzn. oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości przy wykorzystaniu definicji, wskazówek i technik przedstawionych w projekcie standardu podejścia dochodowego. Zakładam, że będzie to pomocne w trakcie dyskusji środowiskowej.
ZADANIE TRENINGOWE Z PODEJŚCIA DOCHODOWEGO
Autor: dr inż. Piotr Cegielski