Tegoroczny Kongres Finansowania Nieruchomości, odbył się 26-27 listopada, pod hasłem „Domki z kart czy polityka mieszkaniowa?”. Dominowały tematy związane z problemami, z jakimi borykają się deweloperzy i inne środowiska związane z rynkiem nieruchomości w ostatnim czasie. Wydaje się, że nastrój kongresu był raczej pesymistyczny, chociaż być może było to tylko moje osobiste wrażenie. Brakowało świeżości tematów, większego nastawienia się na dalszą przyszłość. Brakowało głosu spoza granic Polski, doświadczeń naszych europejskich sąsiadów. Czuło się dość duży nacisk oddziaływania środowiska politycznego na dyskutowane tematy, w szczególności w świetle obecnych zmian w rządzie. I w końcu, czy tylko ja miałam wrażenie, że na sali było znacznie mniej uczestników niż w poprzednich edycjach?
Wydaje się, że dla nas, rzeczoznawców majątkowych i analityków rynku nieruchomości, tak blisko związanych z nauką, poprzez pasje ciągłego rozwoju i bogate doświadczenie jako wykładowcy i szkoleniowcy, istotnym faktem było wyróżnienie Pani Profesor Ewy Kucharskiej-Stasiak za całokształt pracy, poprzez przyznanie jej nagrody Szklane Domy 2015. Jest to osoba o znaczącym wkładzie w wycenę nieruchomości, w szczególności w podejście dochodowe, stąd szczególnie nam bliska. Serdecznie gratulujemy i cieszymy się, że biznes coraz częściej dostrzega znaczącą rolę nauki w kształtowaniu własnego rozwoju.
Przyznanie tej nagrody otworzyło Kongres. Pierwszego dnia obrad dyskutowano o ocenie stabilności sektora bankowego, w szczególności w kontekście problemu z frankowiczami. Pan Wojciech Kwaśniak, Zastępca Przewodniczącego Komisji Nadzoru Finansowego przedstawił mapę ryzyka dla kredytów zwracając uwagę, iż prezentowane przez rząd propozycje rozwiązania kredytów walutowych, zagrażają kondycji banków.
Niewątpliwie ciekawym wystąpieniem, kontynuującym wątek stabilności sektora bankowego, była prezentacja dr. hab., prof. SGH Jacka Łaszka, reprezentującego Departament Stabilności Finansowej Narodowego Banku Polskiego. Na wstępie zauważył on, iż sektor nieruchomości wreszcie powrócił do ekonomii. Oznacza to, iż już nie mówimy o nieruchomościach wyłącznie w kontekście architektury czy też zagospodarowania przestrzennego, ale w szczególności jako o obiektach, będących podmiotem napędzającym gospodarkę. Przypomniał najważniejsze kryzysy mające miejsce na rynku nieruchomości na całym świecie. Wskazał na dużą zależności pomiędzy stopą bezrobocia a sytuacją mieszkaniową.
Po tym wprowadzeniu odbyły się jeszcze dwa panele. Pierwszy z nich dotyczył nowelizacji ustawy o bankach hipotecznych/listach zastawnych. Skupiono się tu głównie nad udrożnieniem emisji listów zastawnych oraz nad wyzwaniami, jakie niesie ze sobą przelew wierzytelności z banki uniwersalnego do banku hipotecznego.
Drugi z paneli, muszę przyznać, że dla mnie znacznie bardziej atrakcyjny, traktował o strukturze portfela kredytów hipotecznych, a w szczególności o problemach jakie niesie ze sobą przejmowanie wierzytelności bankowych zabezpieczonych hipotecznie. Zauważono, iż w ostatnich latach liczba udzielonych kredytów spada (wg BIK), ale ich wartość jest względnie stabilna (wykazuje niewielki spadek). Jako główną przyczynę tego stanu rzeczy, podano mniejszą liczbę transakcji refinansujących. Wskazano także na wzrost należności z tytułu udzielonych kredytów oraz (co się z tym wiąże) – wzrost należności zagrożonych. Obecnie szacuje się, iż około 3,3% kredytów, to kredyty zagrożone.
Najistotniejszą częścią drugiego panelu, były wykresy, wskazujące w jaki sposób kurs franka szwajcarskiego, wpłynął na jakość spłaty kredytów udzielonych w tej walucie. Jak się okazuje, nie wystąpiło pogorszenie spłacalności kredytów frankowych. Co więcej, spłata kredytu w tej walucie jest nadal znacznie bardziej opłacalna, niż jego spłata w polskich złotówkach. Zdaniem dr Andrzeja Topińskiego, tzw. frankowicze okazali się niezwykle odporni na szok.
Pomiędzy dwoma panelami, wystąpił jeszcze Pan Artur Kaźmierczak, Prezes Zarządu Mzuri Investments. Opowiadał on o rosnącym w siłę rynku mieszkań na wynajem, w którym to upatruje przyszłość polskiego rynku nieruchomości. Zwrócił przy tym uwagę, iż chodzi wyłącznie o lokale mieszkalne, które gwarantują stabilny przychód, podczas gdy przychód ten może być znacznie wyższy w przypadku nieruchomości komercyjnych, ale dość zmienny i obarczony dużym ryzykiem. Według rozmówcy, w Polsce 4,4% mieszkańców wynajmuje mieszkania, podczas gdy w Unii Europejskiej jest to już 18,,5% osób. Ponadto młodzi ludzie, mają znacznie różniące się podejście do życia niż ich starsze pokolenie, głównie pod kątem mniejszej potrzeby mieszkania „na swoim”. Są bardziej kosmopolityczni i mobilni, a tym samym wprowadzają popyt na mieszkania na wynajem, który ma cię co roku zwiększać.
Pierwszy dzień obrad zakończyła uroczysta kolacja, która – nie ukrywając – trwała do białego rana. Wrocławianie wraz z mieszkańcami Katowic byli godnymi reprezentantami południowo-zachodniej Polski i jako ostatni schodzili z parkietu.
Nie sposób było oprzeć się wrażeniu, iż drugi dzień Kongresu, zwykle ten, w którym wszyscy uczestnicy biegają już po hotelowym korytarzu z walizkami, nerwowo czekając na obiad pożegnalny, był znacznie ciekawszy od pierwszego dnia i obfitował (można by rzec!) w liczne skandale. Burzę wywołał panel nr IV: Założenia polityki mieszkaniowej na lata 2016-2035. Wśród „ochów” i „achów” padających z ust uczestników panelu, dało się słyszeć głosy z widowni, zaprzeczające sugerowanej dobrej kondycji rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Czynnikiem zapalnym była niewątpliwie obecność Pana Zdzisława Sokala, Doradcy Społecznego Prezydenta RP. Była to wyjątkowa okazja zadania pytań o politykę mieszkaniową rządu, w szczególności w odniesieniu do mieszkań, których termin ważności już minął i które powinno się zastępować nowymi. Podczas omawiania problemu częstej konieczności mieszkania młodych ludzi ze swoimi rodzicami, padł wręcz głos zachwytu z widowni, iż jest to wspaniała „polityka prorodzinna”. Najważniejszym wnioskiem z tej części obrad był fakt, iż tak naprawdę dysponujemy bardzo dobrymi narzędziami polityki mieszkaniowej, jednak brakuje informacji, które z tych narzędzi należy stosować i w jakim zakresie. Wymieniono tu m.in. fundusz dopłat, TBS-y, fundusz mieszkań na wynajem czy też programy takie jak Rodzina na Swoim czy też Mieszkanie dla Młodych.
Dwudniowe obrady zostały podsumowane przez znanego w świecie nieruchomości dziennikarza Gazety Wyborczej – Marka Wielgo.
Szkoda, że spośród tak licznie wykorzystywanych prezentacji, uczestnicy Kongresu nie otrzymali dostępu do ich treści. Brakowało prezentowania danych liczbowych z aktualnego rynku nieruchomości, a te przedstawiane, pokazywane były wyjątkowo niewyraźnie, bez możliwości wychwycenia szczegółów. Odsyłamy do najnowszego raportu Amron-Sarfin 3 kwartał 2015 oraz REAS : Rynek mieszkaniowy w Polsce, III kwartał 2015 r.
*źródło zdjęcia: www.amron.pl