Pandemia a rynek nieruchomości komercyjnych – sytuacja aktualna oraz prognozy.

Pandemia a rynek nieruchomości komercyjnych – sytuacja aktualna oraz prognozy

Autor: Adriana Woźniak, 15 lipca 2020 r.

Przed wybuchem pandemii, polska gospodarka należała do najszybciej rozwijających się w Unii Europejskiej. Aktualnie, bazując m.in. na raportach międzynarodowych firm doradczych tj. Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSelle, Prologis Research czy Savills, analizujemy sytuację makroekonomiczną, na podstawie poszczególnych sektorów branży nieruchomości komercyjnych, pod kątem wpływu pandemii.

W marcu polski rząd, w ramach walki z rozprzestrzenianiem się COVID-19, wprowadził liczne ograniczenia w tym m.in. całkowity lockdown, w wyniku czego gospodarka Polski po raz pierwszy w historii weszła w fazę recesji. Według najnowszej prognozy, PKB w 2020 r. prawdopodobnie spadnie o 3,5%. Z powodu blokady, nastąpił spadek wydatków konsumpcyjnych, pogorszenie sytuacji na rynku pracy mimo podejmowanych działań osłonowych, odnotowano także gwałtowny spadek produkcji, natomiast największe straty przewidywane są w branży rozrywkowej, która najdłużej pozostawała w stanie zamrożenia.

W wyniku trwającego już, stopniowego znoszenia obostrzeń, zdaniem ekspertów, działalność gospodarcza oczekuje silnego odbicia w II połowie i 2021 r. (oczekiwany wzrost PKB w 2021 r. o 5,8%).

Aktualna sytuacja dla poszczególnych sektorów rynku nieruchomości:

Rynek handlowy

Sytuacja gospodarcza centrów handlowych systematycznie się poprawia. Zdecydowana większość najemców (średnio 90%) postanowiła ponownie otworzyć sklepy w centrach handlowych, niektórzy detaliści, w tym LPP, Empik, Kazar i SWISS, zakończyli działalność poprzez rozwiązanie umów najmu. Opuszczone jednostki w najlepszych centrach handlowych mogą być atrakcyjne dla detalistów, którzy do tej pory nie mieli okazji zaistnieć w atrakcyjnych lokalizacjach. Trwają renegocjacje między najemcami a wynajmującymi, a większość najemców podpisała już nowe umowy najmu.

Średnia ilość konsumentów od ponownego otwarcia centrów handlowych systematycznie rośnie, przy czym wyższe wskaźniki odnotowuje się w małych i średnich obiektach. W piątym tygodniu 1-7 czerwca 2020 r. ilość konsumentów utrzymywała się na poziomie 72%-99% w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego (2019).

Ze względu na silny rozwój sektora e-commerce, handel elektroniczny prawdopodobnie zwiększy swój udział w sprzedaży detalicznej, szczególnie w modzie i akcesoriach.

Rynek biurowy

W wyniku wprowadzenia przepisów obostrzających związanych z COVID-19, liczba stanowisk pracy w biurach znacznie się zmniejszyła, a firmy preferowały system pracy zdalnej dla wszystkich lub większości swoich pracowników. Według badania przeprowadzonego przez Cushman & Wakefield oraz Antal, 21% ankietowanych nie zdecydowało się na pracę zdalną i uczęszczało w czasie pandemii do swoich miejsc pracy.

Wraz z łagodzeniem obostrzeń przez Polski rząd nastąpił powrót do biur, co wiązało się z koniecznością przystosowania przestrzeni biurowej do nowych norm i zapewnienia bezpieczeństwa pracownikom.

W wyniku pandemii, część najemców wstrzymało się z decyzją najmu nowej powierzchni biurowej. Niewątpliwie wpłynie to w pewnym stopniu na popyt nowych powierzchni biurowych w drugim kwartale 2020 roku, a także w kolejnych miesiącach. Pod znakiem zapytania znajdują się nowe inwestycje deweloperskie, planowane do oddania na lata 2022-2023, co może doprowadzić do luki podaży w tym okresie. (Cushman & Wakefield)

Jak wynika z danych liczbowych firmy JLL, w pierwszym półroczu 2020 r. w sektorze biurowym podpisano 21 umów kupna/sprzedaży 38 budynków biurowych, a do największych należały: sprzedaż przez Skanska High Five 4&5 – Credit Suisse (Kraków), Wola Center przez Develię – Hines (Warszawa) oraz Equal Business Park przez Cavatinę – Apollo Rida (Kraków). W ostatnich trzech miesiącach sfinalizowano 10 umów sprzedaży 27 obiektów o łącznej wartości ok. 710 mln euro. W efekcie wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości biurowych w pierwszej połowie 2020 roku wyniosła ponad 1,3 mld euro. (Jones Lang LaSalle)

Rynek magazynowy

Ze względu na dalszy rozwój sektora e-commerce, stopniowy powrót do normalnej działalności firm produkcyjnych oraz dalsze przesunięcie aktywności inwestycyjnej w kierunku sektora logistycznego, rynek magazynowy pozostaje w dobrej sytuacji gospodarczej.

Wysoka dynamika sektora e-commerce wpływa korzystnie na popyt powierzchni magazynowej oraz zmieni strukturę tego rynku. Zdaniem ekspertów Cushman & Wakefield jest zbyt wcześnie, aby prognozować ostateczne konsekwencje pandemii dla sektora magazynowego. Bardzo możliwe jest, że firmy i branże, które mierzą się z dużymi problemami finansowymi w najbliższej przyszłości zmniejszą zapotrzebowanie na daną powierzchnię, co może skutkować spadkiem popytu. Z drugiej, strony można spodziewać się, że zmniejszony potencjalny popyt będzie w dużej części rekompensowany coraz silniejszą aktywnością sektora e-commerce i logistycznego.

Z powodu obecnej niepewności rynku, istnieją obawy, że podaż spekulacyjna spadnie, jednak w niektórych lokalizacjach będzie ona kontynuowana, lecz w mniejszej skali. Wdrożenie nowych projektów przez deweloperów będzie dokonywane w bardziej rozważny sposób. Na dzień dzisiejszy jest duża ilość powierzchni magazynowej w budowie, wynikiem czego podaż całkowita w 2020 r. najprawdopodobniej przekroczy 2,5 mln m².

Rynek magazynowy w Polsce będzie nadal rozwijał się w długiej perspektywie dzięki bardzo silnym fundamentom. Przestawienie się klientów na zakupy online, wpłynie pozytywnie m.in. na zapotrzebowanie nowej powierzchni magazynowej. Kolejnym czynnikiem wpływającym korzystnie na jej wzrost, może być przeniesienie częściowej produkcji z Azji do Europy i chęć jej utrzymania. Dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej jest to szansa, ponieważ stanowi konkurencyjny rynek w porównaniu z Europą Zachodnią pod względem wysokości stawek czynszowych i kosztów pracy. (Cushman & Wakefield)

Adriana Woźniak

Rzeczoznawca majątkowy

Dziękuję za lekturę!